Rất nhiều người khi mua bán nhà đất hay thắc mắc về việc bán nhà cần đóng thuế gì? Bài viết dưới là tổng hợp các loại thuế, phí, lệ phí mà người dân cần phải nộp.
Bán nhà cần đóng thuế gì?
1. Thuế thu nhập cá nhân
* Người có nghĩa vụ nộp thuế:
Theo quy định, người có thu nhập (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận người nộp thuế nên các bên được thỏa thuận người mua là người nộp thuế.
* Mức thuế phải nộp:
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | 2% | x | Giá chuyển nhượng |
Lưu ý về giá chuyển nhượng:
– Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
– Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở bao gồm:
1. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN
2. Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
3. Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
4. Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).
2. Lệ phí trước bạ
* Người nộp lệ phí:
Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, khi chuyển nhượng thì người mua phải đăng ký biến động đất đai (làm thủ tục sang tên Sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc người bán cho tiền để người mua nộp lệ phí trước bạ.
* Mức nộp lệ phí trước bạ:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán).
| Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | Giá chuyển nhượng |
Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
Với đất:
| Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | Diện tích | x | Giá 01 m2 tại Bảng giá đất |
Với nhà ở:
| Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | ( | Diện tích | x | Giá 01 m2 | x | Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại | ) |
Trong đó:
– Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân;
– Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành;
– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.
Tuy pháp luật quy định khá phức tạp về cách tính lệ phí trước bạ nhưng người dân chỉ cần nộp theo Thông báo của cơ quan Nhà nước.
* Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ
– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.
– Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
– Bản sao hợp đồng chuyển nhượng.
* Nơi nộp hồ sơ:
– Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Phí thẩm định hồ sơ
Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:
– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: Điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.
– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Mức thu do HĐND từng tỉnh thành quy định.
4. Phí công chứ nhà đất
- Giá trị hợp đồng dưới 50 triệu đồng. Mức thu tiền phí công chứng là 50.000 đồng
- Giá trị hợp đồng từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng. Mức thu tiền phí công chứng là 100.000 đồng
- Giá trị hợp đồng từ trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Mức thu tiền phí công chứng là 0.1% nhân với giá trị hợp đồng chuyển nhượng
- Giá trị hợp đồng từ trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng. Mức thu tiền phí công chứng là 1.000.000 đồng cộng 0.06% nhân giá trị hợp đồng chuyển nhượng vượt quá 1 tỷ vnđ
- Giá trị hợp đồng từ trên 3 tỷ đồng đến 5 tỷ vnđ. Mức thu phí công chứng là 2.200.000 đồng cộng 0.05% nhân giá trị hợp đồng chuyển nhượng vượt quá 3 tỷ đồng
- Giá trị hợp đồng từ trên 10 tỉ đồng đến 100 tỉ đồng. Mức thu phí công chứng là 5.200.000 đồng cộng 0,03% nhân giá trị hợp đồng chuyển nhượng vượt quá 10 tỷ đồng
- Giá trị hợp đồng trên 100 tỷ vnđ. Mức thu tiền phí công chứng được xác lập là 32.200.000 đồng cộng 0,02% nhân giá trị hợp đồng chuyển nhượng vượt quá 100 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức thu tiền phí tối đa là 70 triệu đồng.
Trên đây nchaus.vn đã phần nào cung cấp các thông tin giúp bạn hiểu rõ hơn về bán nhà cần đóng thuế gì? Hy vọng đã mang lại những thông tin và kiến thức bổ ích đến cho bạn. Chân thành cảm ơn.